Değerli Konut Vergisi

Değerli Konut Vergisi Nedir? Değerli Konut Vergisine Nasıl İtiraz Edilmesi Gerekir? İtiraz Dilekçesi Ne Şekilde Yazılmalı Ve Dilekçede Neler Yer Almalıdır?

Değerli Konut Vergisi Nedir?

Değerli Konut Vergisi, 7 Aralık 2019 tarihinde 30971 Sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Kararname ile 1319 Sayılı Emlak Vergisi’nde yapılan değişiklik ile değerli konut vergisi düzenlemesi yapılmış ve değeri 5 milyon TL üzeri olan konut nitelikli taşınmazlardan değerli konut vergisi alınmasına karar verilmiş ve yapılan değişiklik ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından konut nitelikli gayrimenkullerin sahiplerine belirlenen vergilerin ödenmesi için tebligatlar gönderilmeye başlanmıştır.

Değerli Konut Vergisi Kimler Ödeyecek?

Değerli konut vergisini mesken nitelikli taşınmazların maliki (yani sahibi veya ortak sahipleri), varsa intifa hakkı sahibi (yani kullanım hakkına sahip kişi), her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenler öder.  Paylı mülkiyet, diğer adıyla hisseli mülkiyet olan taşınmazlarda, tapu senedinde birden çok kişinin ismi yer almaktadır ve bu kişiler hisseleri oranında bu taşınmazda hak sahibidirler.  Bu tür hisseli taşınmazlarda da malikler hisseleri oranında değerli konut vergisinin mükellefi olacaklardır.

Değerli Konut Vergisinden Kimler Muaf?

İlgili kanunda madde 46 detaylı olarak muafiyet durumunu açıklamakla birlikte vatandaşlarımızı en çok ilgilendiren muafiyet aşağıda paylaşılmaktadır.
MADDE 46- Aşağıda yazılı mesken nitelikli taşınmazlar, değerli konut vergisinden muaftır:
b) Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişilerden; kendisine bakmakla mükellef kimsesi
olup onsekiz yaşını doldurmamış olanlar hariç olmak üzere hiçbir geliri olmadığını belgeleyenlerin, gelirleri münhasıran
kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret bulunanların sahip olduğu mesken nitelikli
taşınmazlar (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları
hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.).

Değerli Konut Vergisi Oranları Nelerdir?

Değerli konut vergisi değere göre 3 farklı orandan uygulanmaktadır;

• 5   Milyon TL – 7.5 Milyon TL arasındaki konutlarda binde 3
• 5   Milyon 1 TL – 10 Milyon arasındaki konutlarda binde 6
• 10 Milyon 1 TL ve aşan konutlarda binde 10 olarak belirlenmiştir.

Değerli Konut Vergisine Nasıl İtiraz Edilir?

Tapu ve Kadastro Müdürlüğü tarafından yapılan değer tespiti sonrasında değeri 5 Milyon TL’ yi geçen taşınmazlar ile ilgili olarak değerli konut vergisi hesaplanarak muhatabına tebligat yapılacak olup, tebliğ süresinden itibaren 15 gün içerisinde bu itirazın yapılması gerekmekte olup, itirazının ret edilmesi halinde tebliğden itibaren 30 gün içerisinde Vergi Mahkemesinde dava açmanız gerekmektedir. Tebligat beklemeden taşınmazınız ile ilgili değerli konut vergisi tahakkuk edilip edilmediğini öğrenmek için ise www.tasinmazdegerleme.tkgm.gov.tr internet sitesinden sahibi olduğunuz taşınmazın bilgilerini girerek vergi tahakkuk edilip edilmediğini öğrenebilirsiniz.  Tarafınızca sorgulama yapılması sonucunda değerli konut vergisi mükellefi olduğunuzu görmeniz size tebligat yapıldığı anlamına gelmiyor. Tebligat Kanununa göre e-tebligat da sayılmıyor.  Bu sebeple 15 günlük itiraz süreniz de başlamamış oluyor, itiraz süresi tebligat sonrasında başlamaktadır.  Bu sitede yapılan sorgulamaların kanun gereği tebliğ kabul edilmemesi sebebiyle sık sık kontrol yapılarak tebligattan önce durumu öğrenebilir ve daha öncesinden itirazınız için gerekli bilgi ve belgeleri hazırlamaya başlayabilirsiniz.

Değerli Konut Vergisi İtiraz Edilirken Nelere Dikkat Edilmeli? Hangi Bilgi Ve Belgeler Kullanılmalıdır?

Gayrimenkulünüzün değerini muhakkak biliyorsunuzdur.  Şayet tarafınıza tebliğ edilen değerin farklı olduğunu düşünüyor ve itiraz etmek istiyorsanız aşağıdaki maddeleri dikkatle okuyunuz.  Unutmayınız ki birden çok konutunuz ilgili vergi sınırlarını aşıyor ve değerleme sonuçlarına itiraz etmek istiyorsanız bunu ayrı ayrı yapmalısınız.

1.  Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan tebligat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde itiraz dilekçeniz mutlaka kuruma teslim edilmelidir. Aksi taktirde itirazınız, haklı olsa dahi, zaman aşımı sebebiyle değerlendirilemez.
2. Taşınmazının gerçek değerinin tespit edilmesi için SPK lisanslı bir Gayrimenkul Değerleme firmasından Gayrimenkul Değerleme Raporu alınması, taşınmazının güncel değerinin tespit ettirilerek itirazınıza eklenmesi avantajınıza olacaktır.  Zira itirazınız bir temele dayanmalı ve delil ile ispatlanmalıdır.  Sadece bir dilekçe ve kişisel beyanınız şeklinde verilen itiraz dilekçelerine ret cevabı verilme olasılığı çok yüksektir.  Ancak değerli konut vergisi mükelleflerine tebligatlar yapılmaya başlanmıştır.  Bu da itiraz etmek isteyen mükellefler için gerekli 15 günlük sürenin başladığı anlamına gelmektedir.  İddialara göre 180.000 adet tebligat yapılmış ve yapılmaya devam etmektedir.  Kesin olarak bu sayıyı bilmesek de Uzmanlarına sorduğumuzda Türkiye’de değeri 5.000.000 TL’nin üzerindeki konutların sayısının 100.000 civarında olduğu belirtilmektedir. İstanbul için bu rakam 70.000 adet civarında.   SPK Lisanslı 136 adet Gayrimenkul Değerleme Firması olduğunu ve bu firmaların 69 adedinin İstanbul ili merkezli olduğunu görmekteyiz.  Değerleme uzmanları mesleki örgütü Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin yayınlarına göre de; Aktif olarak Gayrimenkul Değerleme raporu tanzim eden uzman sayısı 4.953 adet.  Gayrimenkul Değerleme Uzmanı olarak İstanbul ilinde çalışan kişilerin sayısı ise sadece 1.129. Sadece 2019 yılının ilk 9 ayında İstanbul ilinde 123.985 adet Gayrimenkul Değerleme Raporu tanzim edildiğini de bu mesleki birliğin kayıtlarından görmekteyiz. Sonuç olarak yapılan tebligat sayısına emin olmasak da değeri 5 milyonun üstünde olan konutların çoğunlukla İstanbul ilinde yer aldığını tahmin edebiliriz.  Tüm gayrimenkul değerleme sektörünün 9 ayda çoğunlukla bankalara düzenlediği değerleme raporlarından neredeyse fazlası adette raporu 15 gün içerisinde değerli konut vergisine itiraz amacı ile düzenlenmesi beklentisine girmek çok da gerçekçi değildir.  Bu sebeple itirazınıza eklemek için yeni bir değerleme raporu yaptırmanız zor bir ihtimal.  TKGM aleyhine veya vergi mahkemesinde açacağınız bir dava öncesinde veya esnasında da bir değerleme raporu sunabilirsiniz.
3. SPK lisanslı bir değerleme firmasına değerleme yaptırma olanağının bulunmadığı durumlarda ise daha önce bu konutu almak için kredi kullandı iseniz bankanızdan geçmişte yaptırdığınız değerleme raporunun bir örneğini isteyebilirsiniz.  Bankanız bu raporun örneğini size verdiğinde itirazınıza ekleyebilirsiniz. Emlak Vergisi beyan değeriniz, sizin tarafınızdan açılan bir dava ve bu dava sırasında hazırlanmış olan bir bilirkişi raporu varsa bu belge ve bilgiler de itirazınıza esas teşkil edebilir. Sizin açtığınız bir dava bulunmaması halinde aynı bölgede başkası tarafından açılmış bir dava var ise bu davanın belgelerini de kullanabilirsiniz.
4. Bu belgeler dışında; taşınmazın bulunduğu bölgedeki kira gelirleri yahut emsal satılık taşınmazların değerleri de itirazınızda kullanılabilir.  Gayrimenkulün ya da bulunduğu bina/bölgedeki diğer gayrimenkullerin satış bedelleri veya kira gelirleri de emsal olarak taşınmazın değerinin belirlemesinde kullanılabilir.  Ayrıca kira çarpanı olarak bilinen katsayılar yardımı ile de konutunuzun değeri hakkında tespit yapılabilir.  Kira çarpanı denen katsayı, konutun değerinin konutun aylık kirasına bölünmesi ile elde edilir.  Örneğin konutunuz değeri 1.000.000 TL, kirası da 3.600 TL ise konutunuz için kira çarpanı 278 Ay dır.  Şayet değerli konut vergisine konu gayrimenkulünüzün kirası 14.000 TL ise ve bölgedeki kira çarpanı da 345 Ay ise konutunuzun değeri yaklaşık 4.800.000 TL’dir.  Öncelikle bölgenizde, sitenizde veya binanızda satılık ve kiralık konutlar arasında belirli bir katsayı tespit edilmekte midir bunu kontrol ediniz.  Böyle bir katsayı mevcut ise kendi konutunuzun kirasından yola çıkarak değeri hakkında bir bilgiye sahip olabilirsiniz.  Aynı miktarda kirası getirisi olan konutların değerlerinin de aynı olması beklemek yanlış olmayacaktır.
5. İcra daireleri tarafından bölgenizde yapılan bir konut satışı var ya da yakın geçmişte oldu ise satışa çıkma bedelinin mahkeme bilirkişisi tarafından belirlendiği ve gerçekleşen satış bedelinin de piyasa değerini yansıttığı düşünüldüğünde itirazınıza temel olacak bir delil olarak bu bilgileri kullanabilirsiniz.
6. Banka mülkiyetine geçmiş gayrimenkuller bankalar tarafından gayrimenkul değerleme raporları yaptırılmak sureti ile gerek bankaların kendi sistemlerinden gerekse çevrimiçi emlak sitelerinden “bankadan satılık” başlığı ile satılmaktadırlar.  Bölgenizde yapılan bir konut satışı var ya da yakın geçmişte oldu ise bu satışa konu gayrimenkulün tapu kayıtlarının gerçek satış değeri üzerinden işlem görmesi sebebi ile emsal olarak kullanılması mümkün olacaktır.
7. İtirazınızda kullanılan belgeler ve bilgiler dışında itiraz dilekçenizde mutlaka; Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yapılan bu değer tespitinin ne zaman ve ne şekilde belirlendiğinin tarafınıza bilgi ve belgeleri ile bildirilmesi istenmelidir.  Zira kurum tarafından bu tespitin nasıl yapıldığına dair herhangi bir bilgi mevzuatta yer almamaktadır. Belirlenen teknik ve usulde nasıl eksikliklerin olduğu, taşınmazın değerinin gerçeği neden yansıtmadığı hususlarının da açıklayıcı bir şekilde yanıtta yer alması gerekmektedir. Bunun yanı sıra değerli konut vergisinin sadece belirli bir değerin üstündeki konutlarda uygulanması ancak diğer taşınmazlara uygulanmaması sebebiyle bu durumun eşitlik ilkesine aykırı olduğunun da belirtilmesi gerekmektedir.

Tapu Kadastro Müdürlüğü Tarafından İtirazın Ret Edilmesi Halinde Ne Yapılması Gerekli?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından itirazının ret edilmesi halinde, tercihen itirazi kayıt ile vergi borcunu ödedikten sonra tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde Vergi Mahkemesinde dava açabilirsiniz.  Ödeme yapılmaması durumunda yürütmenin durdurulması istemli olarak dava açabilirsiniz.  Dava sırasında yürütmenin durdurulmaması halinde ise vergi borcunun durmayacak olması sebebi ile vergi haricinde faiz borcu ile de karşı karşıya kalabilirsiniz.  Ayrıca Emlak Vergisi de gayrimenkulün rayiç bedeli
üzerinden alınmaktadır.  İtiraz edilmez ya da edilir ve reddedilir, açılacak davada da itirazınız kabul edilmez ise gayrimenkulün için belirlenen bu yeni değer, emlak vergisi için de rayiç bedel olarak kullanılabilir ve emlak verginizi de bu  yeni  değer üzerinden ödemeniz söz konusu olabilir.

Değerli Konut Vergisi İtiraz Dilekçesi Nasıl Olmalıdır?

Değerli Konut Vergisi ile ilgili itirazda bulunurken, konunun uzmanı bir avukat ile çalışmak sizi oluşabilecek hak kayıplarından koruyacaktır.

İletişim bilgileri için lütfen tıklayınız.

Hukuk konusundaki uzmanlıklarımızdan yararlanmak için Makalelerimizi okuyabilir, videolarımızı izleyebilir ve daha detaylı bilgi almak için ofisimizi arayabilirsiniz.

Basında yer alan haberlerimiz için lütfen tıklayınız.

Youtube da yer alan bilgi verici videolarımızı izmelek için lütfen bu linki kullanınız.